## 공실 발생 시 가장 흔한 실수
공실이 발생했을 때 가장 흔한 실수는 청소가 끝나지 않은 상태에서 광고를 올리는 것입니다. 사진 품질이 나쁘면 클릭이 없고, 클릭이 없으면 임대가 늦어집니다. 준비가 덜 된 상태의 광고는 부정적인 첫인상을 남깁니다.
## 1단계: 청소와 보수 결정
기본 청소 이후 도배·도장 보수 여부를 결정합니다. 기준은 투자 대비 임대 속도입니다. 보수 비용이 1개월 임대료 이내라면 대부분 진행하는 것이 수익상 유리합니다. 보수 없이 광고하면 조건 협상에서 임차인이 가격을 더 깎습니다.
## 2단계: 사진 촬영
넓은 각도, 자연광 기준 촬영을 원칙으로 합니다. 사진 1장이 임대 기간을 2주 단축한다는 것은 현장 실무자들이 공통으로 경험하는 사실입니다. 스마트폰 사진도 각도와 조명이 맞으면 충분합니다. 어두운 사진, 짐이 남아 있는 사진은 올리지 않습니다.
## 3단계: 가격 책정
인근 동일 면적 비교 + 건물 입주 현황 + 계절 수요를 반영합니다. 과도한 희망가는 공실을 길게 만듭니다. 서울 중소형에서 시장가보다 10% 이상 높은 임대료는 광고 기간이 2배 이상 길어지는 경향이 있습니다. <!-- 박종호 검수: 사실 검증 필요 -->
## 4단계: 광고 채널 선택
직방·다방·네이버 부동산 등 채널별 특성이 다릅니다. 서울 중소형 다가구는 네이버 부동산과 인근 중개사 직접 배포 조합이 일반적으로 효과적입니다. 채널별 반응률을 기록해 두면 다음 공실 발생 시 광고 순서를 최적화할 수 있습니다.
## 5단계: 중개사 직접 배포
주거용 임대 수요는 인근 중개사 네트워크를 통해 상당 비율이 이동합니다. 관리 건물 주변 3km 이내 중개사에게 공실 정보를 직접 공유하면 광고 없이도 계약이 성사되는 경우가 있습니다. 중개사에게는 호실 도면·사진·조건을 한 장에 정리한 자료를 배포합니다.
## 5단계 이후: 공실 기간 기록
각 단계별 소요 시간을 기록해 두면 다음 공실 발생 시 일정 예측이 가능합니다. 청소 3일·사진 1일·광고 1일·계약 성사 평균 X일. 이 데이터가 쌓이면 빈 호실을 얼마나 빠르게 채울 수 있는지 예측할 수 있고, 만기 협상 시 협상 여유도 계산할 수 있습니다.